Warum werden hohe / steigende Immobilienwerte als eine gute Sache angesehen?

Steigende Immobilienpreise werden in den Nachrichten und im politischen Diskurs allgemein als positiv bewertet: Zeitungen machen Schlagzeilen wie "Gute Nachrichten: Die Immobilienwerte steigen " und sprechen von "Erholung der Immobilien", wenn die Immobilienpreise steigen und die Immobilien "depressiv bleiben". (im Gegensatz zu "moderat bleiben" oder "erschwinglich bleiben"), wenn sie dies nicht tun. (Siehe hier für einige weitere Beispiele.) Aber wie bei jedem anderen gut, steigende Immobilienpreise sind gut für Verkäufer und schlecht für die Käufer. Ich kann keinen Grund erkennen, warum jeder den Status der Verkäufer als wichtiger zu betrachten scheint.

Wenn Menschen zwischen (eigenen) Häusern wechseln, verkaufen sie normalerweise ein Haus und kaufen ein anderes in schneller Folge. Beliebig insgesamtÄnderung der Immobilienpreise ist eine Wäsche für sie. Viele Menschen kaufen ein Haus und sterben dann, bevor sie es verkaufen - hohe Immobilienpreise scheinen ihnen nicht viel zu helfen. Wenn Menschen ein Haus verkaufen, um in ein Miet-Altersheim zu ziehen, erhalten sie normalerweise Sozialversicherung, Medicare und eine Rente und haben keine lange Lebenserwartung. Daher scheint es mir, dass sie dem Geld, das sie haben, Priorität einräumen würden Wenn Sie von einem Verkauf weniger als einen jungen Erstkäufer erhalten, wird der Betrag, den sie verlieren, priorisiert. Und natürlich verkaufen die meisten Menschen ihre Häuser nicht sehr oft, so dass höhere Preise ihnen über den größten Teil ihres Lebens nicht viel Gutes zu tun scheinen. Die konkretesten Auswirkungen, die ich mir vorstellen kann, dass Änderungen des durchschnittlichen Hauspreises von Hausbesitzern auf ihren Alltag durch ihre Grundsteuern entstehen,

(Es ist wahr, dass es gut für Sie ist, wenn die Immobilienpreise Ihrer Nachbarn steigen, weil sie dann höhere Grundsteuern zahlen, die an lokale Dienstleistungen gehen, die Sie in Anspruch nehmen können. Aber die Leute scheinen sich mehr auf den Preis ihres eigenen Hauses als auf ihre Nachbarn zu konzentrieren '.)

Es scheint mir, dass für jeden anderen als den winzigen Prozentsatz der Bevölkerung, die professionelle Immobilienmakler sind, steigende Immobilienpreise grob gesagt eine schlechte Sache sind, bis Sie Ihr erstes Haus kaufen und danach ziemlich neutral sind, zumindest bis Sie sind sehr alt und ziehen in ein Altersheim. Wohnen ist ein notorisch illiquides Gut, daher scheint eine Zunahme des Anteils des gesamten Wohnvermögens, der an Wohnen gebunden ist, die gesamtwirtschaftliche Flexibilität zu verringern. Vermisse ich einen offensichtlichen Grund, warum steigende Preise eine gute Sache für die gesamte Wirtschaft sind?

Von wem als eine gute Sache angesehen?

• Finanzinstitute und Spekulanten : Ja, da Häuser für sie nur ein weiterer Vorteil sind. Höhere Vermögenspreise sind ein Schlüsselmechanismus für die Erzielung von Gewinnen für Finanzinstitute (Kapitalgewinne). In der jüngsten Finanzkrise brachen die Immobilienpreise zusammen und die Hypothekenzahlungen gerieten in Verzug. Der Wertverlust von Häusern, die von Banken zurückerobert wurden, bedeutete somit die Rendite von finanziellen Vermögenswerten im Zusammenhang mit Wohnimmobilien, was zu massiven Verlusten für Finanzinstitute und Regierungsbehörden im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt wie Fannie Mae und Freddie Mac in den USA führte.

• Hausbesitzer : teilweise ja. Eine Preiserhöhung ist gut, insbesondere wenn Sie eine Hypothek zu bezahlen haben (wenn Sie also das Haus verkaufen, können Sie den Kredit zurückzahlen). Steigende Immobilienpreise sind auch gut für Rentner, deren Hauptquelle für Wohlstand ihr Haus ist. Steigende Preise geben den Menschen auch das Gefühl, reicher zu sein (und damit mehr auszugeben ). Einige argumentieren, dass die positive Wertschätzung der Medien für steigende Immobilienpreise teilweise auf die Tatsache zurückzuführen ist, dass Zeitungen hauptsächlich von älteren Menschen geschrieben und gelesen werden, nicht von Jugendlichen, dh Mietern.

• Mieter : nein, weil die Mieten mit den Immobilienpreisen verbunden sind. Wenn die Einkommen nicht im Tempo der Immobilienpreise steigen, werden die Mieter zum Nutzen der Vermieter und Hausbesitzer unter Druck gesetzt. Dies gilt in Großbritannien (und in vielen anderen fortgeschrittenen Volkswirtschaften, siehe hier ):

• Zentralbanken und vielleicht die Gesamtwirtschaft und die Bevölkerung: nicht unbedingt, weil steigende Immobilienpreise, die durch Spekulation und Verschuldung angeheizt werden (z. B. Spekulanten und Investoren, die in den Buy-to-Let-Markt eintreten), die Möglichkeit eines Platzens einer Blase und einer anschließenden Finanzkrise bedeuten. In Großbritannien hat Mark Carney beispielsweise in der Vergangenheit solche Bedenken geäußert .

• Immobilienmakler : Ja, da ihr Geschäft als Vermittler teilweise von den Gebühren aus dem Verkauf abhängt. Die Menschen sind eher bereit zu verkaufen, wenn der Markt im Aufwind ist, und fördern die Immobilienkette . Wenn die Preise fallen, warten die Leute lieber, anstatt ihr Haus zu verkaufen, und brechen die Immobilienkette.

Die Immobilienpreise steigen normalerweise nicht isoliert. Sie machen einige sehr gute Punkte, die alle gültig sind. Nichtsdestotrotz steigen die Immobilienpreise in der Regel, wenn es der Wirtschaft gut geht, wenn die Arbeitslosigkeit sinkt, wenn die Löhne steigen usw. Wenn Zeitungen steigende Immobilienpreise begrüßen, betrachten sie dies als Indikator für die allgemeine Gesundheit der Wirtschaft, und das ist es warum es als positiv angesehen wird.

Wenn mein Gehalt schnell steigt, macht es mir nichts aus, wenn die Immobilienpreise steigen, auch wenn ich kein Haus besitze. Ein gutes Beispiel ist der Immobilienboom in den USA bis 2007 . Die Wirtschaft boomte, es ging den Menschen jedes Jahr besser und steigende Immobilienpreise wurden nicht als etwas Negatives angesehen.

In den letzten Jahren hat die außerordentliche Zentralbankpolitik (im Grunde genommen niedrige Zinsen) die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, aber die Wirtschaft boomte nicht in dem Maße, wie die Immobilienpreise in vielen Ländern stiegen. In diesem Szenario ist es weniger klar, dass steigende Immobilienpreise eine gute Sache sind, wie Sie auch näher erläutern.

Hinweis: Wohnen ist illiquide, aber im US-Immobilienboom bis 2007 könnten viele Menschen Eigenheimkredite aufnehmen, um ihr illiquides Vermögen in Bargeld und Kaufkraft umzuwandeln.

Ob steigende Immobilienpreise gut oder schlecht sind, hängt von der Phase des Konjunkturzyklus ab .

Wenn die Wirtschaft aus der Rezession herauskommt oder das Wirtschaftswachstum langsam (unterdurchschnittlich) ist, wie es jetzt im Jahr 2017 ist, sind steigende Immobilienpreise im Allgemeinen eine gute Sache. Der Wohnungsbau spiegelt die allgemeine Wirtschaftslage wider. Die Menschen haben mehr Geld, um für Häuser zu bezahlen, Hausbesitzer und Unternehmen profitieren von der Wertschätzung von Immobilien, Kreditgeber / Kreditnehmer sind optimistischer, das Baugewerbe und verwandte Branchen stellen mehr Häuser ein usw.

Wenn die Wirtschaft stark läuft und die Preise schnell steigen, ist dies ein Zeichen für Überhitzung. Kreditgeber verleihen rücksichtslos und Käufer werden spekulativ (Kauf nur, weil die Preise steigen). Es ist nicht gut, weil es eine Immobilienblase verursacht. Schließlich platzt es und viele Menschen verlieren viel Geld, wie im Jahr 2008. Oder sogar wie in den 90er Jahren in Japan:

Es ist nicht immer einfach, in Echtzeit ein korrektes Urteil zu fällen. Der Zustand der Wirtschaft und ob es eine Blase gibt oder nicht, ist nur im Nachhinein offensichtlich. So machen Medien oft schlechte Anrufe, ebenso wie Ökonomen, Banker und Regierungen. Sie geben ihr Bestes, ähnlich wie Wettervorhersagen.

Wenn ich mich um das Wohlergehen meiner Kinder kümmere, erwarte ich, dass unsere Familieneinheit (bestehend aus mir und meinen Kindern), sobald meine Kinder ein Haus besitzen, in Zukunft Nettoverkäufer von Wohnungen werden (weil ich eines Tages sterben werde und meine Kinder werden mein Haus verkaufen).

Menschen sind in der Regel Mitte 40 oder älter, wenn ihre Eltern sterben. Wenn wir uns den Anteil der Erwachsenen in Großbritannien Mitte 40 ansehen, die ein eigenes Haus besitzen, stellen wir fest, dass die Zahl bei etwa 70% liegt, sodass die Mehrheit der Eltern, die sterben, ein Haus Kindern überlassen wird, die bereits ein Haus besitzen (obwohl wenn Der derzeitige Trend zu sinkenden Wohneigentumsquoten hält an. Dies wird in 20 oder 30 Jahren nicht mehr der Fall sein.

Antworten auf Kommentare:

Die Anzahl der Kinder ist praktisch irrelevant, wenn sie bereits ein Haus besitzen. Zu diesem Zeitpunkt ist der Preis, zu dem sie gekauft haben, festgelegt. Wenn sie ein neues Haus kaufen möchten, wird jede Preiserhöhung meist durch eine Preiserhöhung ausgeglichen, zu der sie ihr aktuelles Haus verkaufen können. Aus diesem Grund ist unter dem Gesichtspunkt, ein Dach über dem eigenen Kopf zu behalten, der Preis, zu dem Sie Ihr erstes Haus kaufen , weitaus wichtiger als der Preis, zu dem Sie jedes nachfolgende Haus kaufen.

Wir können uns ein kurzes Beispiel ansehen. Angenommen, die Eltern leben in einem Familienhaus, das es wert ist$x$, und der $n$ Kinder sind jeweils an einem „Starterheim“ beteiligt, das sich derzeit lohnt $x-\epsilon$. Lassen Sie nun die Preise um einen Faktor steigen$\Delta$. Irgendwann wird jedes Kind (a) ein Upgrade auf ein Familienheim durchführen und (b) erben$2/n$Beteiligungen an einem Familienhaus von ihren beiden Eltern. Die gesamten zukünftigen Wohnausgaben Ihres Kindes werden sein

Zwei abschließende Bemerkungen:

• Dies setzt voraus, dass Ihre Kinder bereits ein Haus besitzen. Aber wenn sie noch kein Haus besitzen, erwarten sie künftige Ausgaben von$\Delta x$ und eine zukünftige Vererbung von $\Delta 2x/n$. In diesem Fall jede Familie mit$n\leq 2$ist nach einem Anstieg der Immobilienpreise immer noch schwach dran. In Großbritannien haben etwa 85% aller Haushalte mit mindestens einem Kind zwei oder weniger Kinder.

• Ihre Kinder werden auch eigene Kinder haben. Aber selbst wenn ich mich in gewissem Maße um alle zukünftigen Generationen meiner Familie kümmere, mag ich immer noch hohe Immobilienpreise, vorausgesetzt, ich lege genug Gewicht auf das Vermögen meiner Kinder im Vergleich zu dem anderer zukünftiger Generationen. Ich halte es nicht für unangemessen anzunehmen, dass sich die Menschen überproportional um das Wohl ihrer Kinder kümmern.

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