Sind lizenzierte "Bauherren" erforderlich, um Genehmigungen zu ziehen

Prüfung des Umbaus eines Kellers in einer großen US-Stadt. Die Kellerhöhe ist zu niedrig, um den Code zu erfüllen, und mir wurde gesagt, dass es äußerst unwahrscheinlich ist, dass die Stadt eine Abweichung gewährt. Ich habe mit 4 Auftragnehmern / Designfirmen gesprochen und keiner von ihnen hat Probleme damit, keine Genehmigungen für den Job zu erhalten. Dies sind alles etablierte Unternehmen mit lizenzierten Auftragnehmern, die lizenzierte Subunternehmer einsetzen. Kann ein lizenzierter Auftragnehmer Arbeiten ausführen, für die eine Genehmigung erforderlich ist, ohne eine Genehmigung?

Die Art und Weise, wie ich Ihre Antwort lese, bedeutet nicht, ohne Erlaubnis zu arbeiten, und alle Antworten hier gehen buchstäblich diesen Baum hinauf und sind gelinde gesagt ärgerlich. (Aber ich habe keine Stimmen abgegeben).

Zugegeben, jede Stadt variiert je nach dem, was sie zulässt. Technisch gesehen lautet die kurze Antwort jedoch NEIN . Bauherren / Bauunternehmer sind nicht erforderlich .

Warum fragst du vielleicht? Einfach, weil Sie eine eidesstattliche Erklärung mit der Stadt als Generalunternehmer unterzeichnen können. Und voila, du selbst ziehst die Baugenehmigung.

Das ist doch wunderbar, oder? Ja, weil dadurch jeder Overhead eingespart wird, was geringeren Kosten entspricht. Jetzt müssen Sie jedoch überprüfen, ob alle Ihre Subs lizenziert und bei Bedarf versichert sind und bei Bedarf eine Arbeitnehmerentschädigung erhalten. . Meine Güte, die Stadt führt die Hintergrundprüfung nur für die erforderliche Lizenz und Geschäftslizenz durch, mit Ausnahme des Generalunternehmers, da Sie der Generalunternehmer wären. Sie benötigen immer noch einen Versicherungsnachweis und / oder einen Arbeitnehmer, der als Auftragnehmer fungiert. Die Bundesstaaten variieren auch in Bezug auf die Arbeitnehmerentschädigungsgesetze. Machen Sie also Ihre Hausaufgaben.

In der Regel müssen Sie zur Genehmigung eine eidesstattliche Erklärung mit jedem lizenzierten Sub (Elektrik, Sanitär, HLK) an die Stadt unterzeichnen, aus der hervorgeht, dass Sie der Generalunternehmer sind.

Indem Sie die eidesstattliche Erklärung abgeben, entlasten Sie den Bauunternehmer von den Problemen und rechtlichen Problemen. Jeder Job variiert auch. Manchmal funktioniert es besser, manchmal nicht.

Wenn Sie sich jetzt dafür entscheiden, sich abzumelden und den Auftragnehmer all dies tun zu lassen, wird er der Stadt ihre Geschäftslizenz und die staatliche Lizenz für die Auftragsvergabe zur Verfügung stellen. Alle lizenzierten Handelssubs würden das Gleiche tun. Für einen kleinen Auftrag wie Ihren sind dies möglicherweise etwa 2000 US-Dollar an Papierkram und laufen für den Auftragnehmer herum. Sie müssten das allerdings ausführlich mit ihnen besprechen.

Sie sollten trotzdem Ihre Hausaufgaben machen, um sicherzustellen, dass jeder Subunternehmer eine Lizenz für Versicherungen und / oder Arbeitnehmer hat. Viele Staaten bieten einfache Online-Suchwerkzeuge an, um dies herauszufinden.

Kann ein lizenzierter Auftragnehmer Arbeiten ausführen, für die eine Genehmigung erforderlich ist, ohne eine Genehmigung?

Wenn für die Arbeiten eine Genehmigung erforderlich ist - das ist eine Stadt- / Landesverordnung (auch bekannt als GESETZ) - lautet die Antwort, während der Auftragnehmer die Arbeiten ausführen könnte -, dass dies einen Verstoß gegen die Verordnung darstellt. Es ist möglich, dass der Auftragnehmer es im Kleingedruckten hat, wenn Sie die Genehmigungen einholen müssen. Sie erledigen die Arbeit "vorausgesetzt", dass Sie die Erlaubnis haben oder in Bearbeitung sind. Sie können überprüfen, ob sie wirklich lizenziert sind - ich bezweifle, dass ein lizenzierter Auftragnehmer ohne die Genehmigung etwas unternehmen würde.

Dies wirft zwei Probleme auf:

1. Wenn Sie feststellen, dass Sie diese Arbeit ohne Genehmigung ausgeführt haben, müssen Sie die Arbeit wahrscheinlich rückgängig machen.

2. Das andere Problem, das Sie haben, ist der Verkauf der Immobilie - Änderungen an der Immobilie können geprüft werden und ein Käufer oder ein Käuferinspektor kann nach Genehmigungen für die Immobilie suchen.

   a: In diesem Fall müssten Sie eine Genehmigung erhalten, um die Immobilie zu verkaufen, was Sie natürlich wieder auf die Möglichkeit zurückführt, die Arbeit auf Ihre Kosten rückgängig zu machen.

Der Auftragnehmer verlangt wahrscheinlich, dass Sie eine Genehmigung einholen - irgendwo im Kleingedruckten, damit er sich abdecken kann. Am Ende wird Ihnen das Geld ausgehen, das Sie an den Auftragnehmer zahlen, und möglicherweise mehr, um alles rückgängig zu machen.

Holen Sie sich einen Auftragnehmer, der die erforderlichen Genehmigungen erhält , und fragen Sie nach der Abweichung, da es sich um einen vorhandenen Keller handelt. Möglicherweise erhalten Sie diese, es sei denn, Sie beabsichtigen, die Deckenhöhe bei Ihrem Umbau zu verringern. Ich gehe davon aus, dass Sie Räume oder Unterhaltungsräume einrichten werden.

Wenn Sie abgelehnt werden, werden Sie abgelehnt. Die Genehmigung ist nicht teuer - das Rückgängigmachen abgeschlossener Arbeiten ist.

Baue nichts ohne Erlaubnis !!!!

Der "Code" legt jedoch nur die Höhe der "bewohnbaren Räume" fest (7 '). Badezimmer, Abstellräume, Hauswirtschaftsräume, Flure usw. sind keine bewohnbaren Räume. Bewohnbare Räume sind Räume zum Wohnen, Essen, Kochen und Schlafen. (R202)

Können Sie die Zimmer anrufen: Arbeitszimmer, Kinderspielzimmer, Schrank usw.?

Sie können das Haus jedoch nicht als Haus mit 5 Schlafzimmern verkaufen, wenn Sie nur 2 "legale" Schlafzimmer haben.

Übrigens, der neue Kodex soll 2018 erscheinen (ich glaube, er wird im September verabschiedet) und ich weiß nicht, ob die gleichen Regeln gelten.

Sie müssen die genaue Rechtmäßigkeit dieser Situation von der Durchsetzung Ihrer örtlichen Bauvorschriften erfahren.

Aber zur Veranschaulichung:

Ich arbeite als städtischer Bauinspektor für eine kleine Stadt, und wenn mir von einem laufenden Kellerausbau berichtet wurde oder ich Zeuge davon wurde, ging ich zur Baustelle und bat um die Baugenehmigung. Wenn sie keine Erlaubnis hätten, würde ich einen Arbeitsstoppbefehl ausstellen. Im Wesentlichen können Sie keine Arbeit mehr ausführen, bis Sie eine Erlaubnis erhalten. Und wenn Sie gefragt werden, müssen Sie die Arbeit einstellen. Ich habe die Stadtpolizei schon einmal angerufen, um einen Stoppbefehl durchzusetzen.

Die Strafe für das Fehlen einer Genehmigung variiert je nach Gerichtsbarkeit, aber in meiner Stadt ist sie doppelt so hoch wie die Genehmigungsgebühr. Wenn Ihre Erlaubnis also 55 Dollar betrug, stieg sie auf 110 Dollar. Abhängig von der geleisteten Arbeit kann es sein, dass Sie die Arbeit herausreißen, damit ich die erforderlichen Inspektionen durchführen kann. Das ist zusätzliches Geld.

Am Ende könnte die Stadt nach Ihnen kommen, weil Sie der Eigentümer der Immobilie sind, nicht der Auftragnehmer! Sie sind letztendlich die verantwortliche Partei vieler Dinge, wenn es um die Gebäudesicherheit als Eigentümer geht. Weniger gewissenhaft / Nachtfliegen / Sturmjäger, Auftragnehmer sind möglicherweise damit einverstanden, Arbeiten ohne Genehmigung auszuführen, aber sie sind möglicherweise nicht am Haken, wenn etwas schief geht.

Darüber hinaus können, wie von @Ken beschrieben, andere Probleme auftreten, wenn Sie versuchen, das Haus zu verkaufen oder es später bewerten zu lassen. Wenn eine Genehmigung abgeschlossen ist und die Bescheinigung über die Belegung / Fertigstellung ausgestellt wurde, wird normalerweise eine Kopie an den Landkreis gesendet, in dem Ihre Immobilienwerte angepasst und die Verbesserung aufgezeichnet werden. Der Hauswert ändert sich stark in Abhängigkeit von der Anzahl der Schlafzimmer. Wenn ein Gutachter oder Hausinspektor feststellt, dass Zimmer ohne Genehmigung hinzugefügt wurden, kann dies Ihren Wert beeinträchtigen oder dazu führen, dass die Käufer den Kauf vollständig zurückziehen. Die Leute suchen ziemlich oft nach diesen Genehmigungen.

Es mag unpraktisch sein, aber wenn Sie eine Genehmigung erhalten, können Sie sicher sein, dass der Auftragnehmer keine Abstriche gemacht hat, die Sie umbringen oder Ihre Investition ruinieren könnten. Zukünftige Käufer werden darüber informiert, dass die Immobilie nach bewährten Verfahren gebaut wurde. Selbst wenn Sie vorhaben, Ihre verbleibenden Jahre in dieser Struktur zu verbringen, können Ihre Kinder die Vorteile Ihrer Investition leichter nutzen, wenn der Zusatz zulässig ist.

Ingenieure, Architekten und sogar Bauunternehmer haben Tausende von Stunden damit verbracht, den International Residential Code zu erstellen, um Ihnen einen Mindeststandard für den sicheren Wohnungsbau zu bieten. Es wurde nicht mit Schnurrbart veröffentlicht, weil wir den Leuten sagen, wie sie etwas tun sollen, sondern um zu verhindern, dass Menschen an veralteten oder fehlerhaften Praktiken sterben.

Sprechen Sie mit einem Baubeamten oder seinem Vertreter (könnte ein Inspektor sein), der möglicherweise Alternativen vorschlagen kann, die Sie zu Ihrem Ziel führen. Die Einstellung eines Architekten, der mit den örtlichen Vorschriften vertraut ist, kann Ihnen ebenfalls helfen.

Hat jemand jemals zweimal eine Frage beantwortet? Hmmm ... wir werden, hier geht ...

Dies wird Ihre Frage nicht beantworten, kann Ihnen aber helfen. Möglicherweise benötigen Sie KEINE Baugenehmigung.

Wenig bekannte Tatsache: Der Code ist tatsächlich in zwei Teile unterteilt: 1) Konstruktion, Umbau, Ergänzungen usw. und 2) Wartung und nicht strukturelle Arbeiten. Sie benötigen keine Baugenehmigung für Wartungs- oder nicht bauliche Arbeiten. Aus diesem Grund erhalten wir keine Genehmigung zum erneuten Teppichböden, Neulackieren, Bauen von Trennwänden usw. Ebenso erhalten Sie keine Genehmigung zum Ersetzen eines Fensters (einer Konstruktion), wenn es gleich groß oder kleiner ist. Wenn es jedoch größer ist, benötigen Sie einen größeren Header und das ist strukturell.

Sie benötigen weiterhin eine Sanitär- und Elektrogenehmigung, unabhängig davon, ob Sie eine Baugenehmigung erhalten oder nicht.

Sie können auch nichts erstellen, das nicht dem Code entspricht, benötigen jedoch möglicherweise keine Baugenehmigung. Was Sie den Raum nennen, ist wichtig. Sie können einen Raum nicht als "Hauswirtschaftsraum" bezeichnen, kein Ausgangsfenster bauen und dann ein Bett hineinstellen.

Es gibt viele Gegenstände, für die eine Baugenehmigung gilt, z. B. Leitungen für ein Umluftheizsystem, Handläufe, Leitplanken, Badabgase usw. Wenn Sie jedoch keine derartigen Gegenstände installieren, benötigen Sie möglicherweise keine Baugenehmigung. (Es gibt ungefähr zig solche Gegenstände und Sie werden es nicht wissen, bis Sie Ihr Projekt mit dem Baubeamten besprechen.)

Tatsächlich rufe ich oft den Baubeamten an (keinen Bauinspektor, keinen Planprüfer usw.) und frage ihn, ob ich etwas nicht auf eine Weise einreichen kann oder nicht. Wenn er nicht einverstanden ist, frage ich, wie er es ändern würde, damit es funktioniert. Sie wären überrascht, wie kreativ er sein kann ... fragen Sie unbedingt nach Partitionen. (Hier benötigt unsere Stadt keine Genehmigung für die Überdachung (Instandhaltung), die Nachbarstadt jedoch (sie betrachten es als Bau.)

Übrigens ist es egal, was ich oder jemand anderes Ihnen sagt ... es ist nur wichtig, was IHR Baubeamter Ihnen sagt. Für jeden Gebäudebeamten, der sagt, dass das Kinderspielzimmer kein bewohnbarer Raum ist, kann ich einen finden, der sagt, dass dies der Fall ist. Gehen Sie also nicht in die Bauabteilung und tun Sie so, als wüssten Sie alles. Stellen Sie Fragen und lassen Sie sie wissen, was Sie tun. Sie sind da, um zu helfen.

Entschuldigung ... das ist ein weit entferntes Thema von Ihrer Frage ... Ich bekomme immer Minuspunkte für Abweichungen vom ursprünglichen Thema, aber ich dachte, das könnte helfen.